El envejecimiento de la población, la escasa oferta y la alta rentabilidad desatan el interés por estos activos
La buena salud inversora de las residencias de mayores
Es de sobra conocido que España es uno de los mejores países para vivir durante la tercera edad. El clima, la dieta mediterránea, el sistema sanitario o la seguridad son algunos aspectos muy valorados por los inversores en centros residenciales para mayores de 65 años. «Estamos en el boom, todavía no se ha construido todo lo que se puede», afirma a ABC Juan de Dios Punzano, director de Angomed, consultora especializada en inversiones para crear residencias de la tercera edad. Se trata de un sector que está levantando un gran interés «tanto en inversores españoles como en los de fuera». Según esta consultora, en España existen más de 2.000 terrenos y edificios entre todas las comunidades autónomas que podrían ser dedicados a construcción y adaptación de proyectos residenciales para la tercera edad.
En los últimos 3 años, ha crecido el número de fondos de inversión y empresas privadas que se han interesado por el sector de la geriatría. «Sólo en 2017 se produjeron más de 100 compras de residencias y terrenos o edificios para construir centros residenciales de la tercera edad», resalta Punzano. Y es que la inversión en este tipo de centros «es un negocio cada vez más solicitado por constructoras y propietarios de terrenos o edificios sin explotar debido a su alta rentabilidad. Se trata de un negocio recurrente con ingresos fijos y periódicos que ofrece márgenes de beneficios de hasta un 6% y con una muy baja tasa de morosidad respecto a otras inversiones», recuerda el director general de Angomed. Se presenta como un sector estable que se va a mantener en el tiempo con un potencial desarrollo de expansión en todo el país.
Los fondos están a la búsqueda de residencias para cubrir la creciente demanda de ciudadanos extranjeros.
Se buscan sobre todo residencias activas pero con dirección que se retira o que tenga una mala gestión
Según los datos facilitados por la consultora inmobiliaria JLL la población española mayor de 65 años representaba el 8,2% del total en 1960, en el 2018 el 19% (aproximadamente 8 millones de habitantes) y se espera que alcance el 25,6% en 2031 y el 34,6% en 2066. En España hay un total de 379.800 camas en el sector geriátrico de las cuales 284.200 pertenecen a entidades privadas (el 65% privado puro y el 35% en régimen concertado) y 95.540 son plazas públicas.
A pesar de las recientes adquisiciones que se han producido, sigue siendo un mercado fragmentado. «Los 5 operadores principales representan el 22% de la cuota de mercado total y los 10 principales operadores representan el 29% de la cuota de mercado total. La facturación del sector en 2017 fue de 4.350 millones de euros», explican desde JLL. Los grandes grupos siguen estudiando fusiones con pequeñas empresas y algunos tienen proyectos para construir nuevas residencias.
Inversores
El inversor en centros geriátricos en España es cada vez más variado. «Hay grandes grupos, otros más pequeños que crecen poco a poco, «family office»… Y hay grupos que invierten pero buscan quien lo gestione», comenta Juan de Dios Punzano. Sin olvidar que el mercado internacional está agitando el sector, «son muchos los extranjeros que escogen nuestro país para residir en esa etapa de la vida y los fondos de inversión están a la búsqueda de residencias para cubrir esta demanda extranjera».
En cuanto al producto con más demanda, «se buscan sobre todo residencias que estén activas pero con dirección que se retira o que tenga una mala gestión. El 80% de las ventas corresponde a estos casos», subraya. En este momento, como hay todavía muchos centros cerrados, «es más fácil apostar por algo que funcione o haya funcionado que invertir en obra nueva». Desde Angomed señalan la importancia de realizar un informe de rentabilidad y viabilidad inmobiliaria antes de realizar este tipo de inversiones. La subida generalizada de precios en el mercado inmobiliario se produce también en este tipo de proyectos. «Los precios se están engordando un 20%», puntualiza.
La zona del Mediterráneo y Madrid son dos de las zonas con más residencias, aunque según recuerda el director general de Angomed, «para el inversor la localización es lo de menos, se busca la alta rentabilidad».